[vc_row css_animation=”” row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” angled_section=”no” text_align=”left” background_image_as_pattern=”without_pattern” z_index=””][vc_column][vc_column_text]Markkina-analyysi lähtee ja päättyy kysyntään ja tarjontaan. Näistä kahdesta osatekijästä löydämme kaupan, fiksun sellaisen.
Kirjoituksen aihe tuli minulle kuin annettuna, kun hyvä ystäväni soitti ja pyysi analyysiä eräästä pääkaupunkiseudun lähiöstä. Avaan tässä ymmärrettävin termein satunnaisesti ajatuksemme juoksua, kun pohdimme kyseisen alueen uhkia ja mahdollisuuksia. Kyseessä olisi sijoituskaksion osto.
Miltä alueen perusperiaatteet näyttävät? Kyseessä on tässä markkinassa varsin hyvin kassavirtaava lähiö. Tämä tarkoittaa, että vuokratulosta saatava tulo kattaa kaikki kulut veroja ja lyhennyksiä myöden siten, että Excelillä plussaa jää tilille joka kuukausi. Kyseinen lähiö on lähinnä 70-luvun elementtitaloista koostuva alue, jonka asukaskunta on monimuotoinen. Vuokrataloja, eli kokonaan vuokralaisia täynnä olevia kerrostaloja, on suhteellisen paljon, mikä voidaan katsoa rauhattomuutta herättäväksi tekijäksi. Putki- ja julkisivuremontit ovat suurilta osin edessä ja perustussaneerauksiakin on ollut. Julkiset yhteydet ovat tyydyttävät ja palvelut kohtuullisen kaukana. Autoilevia koiranomistajia ja alkuperäisasukkaita on suhteellisen paljon. Alue on ilman muuta sellainen, jonne ei kukaan varsinaisesti muuta siksi, että siellä haluttaisiin palavasti asua – sinne muutetaan varsin pitkälti hinnan vuoksi. Alue ei silti ole huono. Hinnan vuoksi ostaminen on ennen kaikkea vierestä tarkasteltu totuus; ei mielipiteeni. Mielipiteillä ei asuntomarkkina-analyysissä ole arvoa, faktoilla on. Alue nyt vaan ei ole sellainen, että kukaan suuressa kuvassa varsinaisesti unelmoisi siellä asumisesta.
Miltä alueen tarjonta näyttää? Olen hiljaittain myynyt alueelta, joten näkemykseni tarjontaan (ja kysyntään) on vahva. Alueen tarjonnassa hintapyynnöt vastaavat käytännössä hyvin pitkälle vuosi sitten toteutuneita kauppahintoja. Tämä tarkoittaa, että alueen hintataso on laskenut suhteessa vuoden takaiseen – kauan myynnissä olleissa kohteista kun tingataan käytännössä aina ja joka kerta. Kun nyt myynnissä olevan kaksion hintapyyntö on 155.000 ja viime vuonna tähän aikaan on toteutunut samaan 155.000:iin, on kyseessä selvästi hintojen lasku tällä aikajaksolla.
Tarjontaa on syytä tarkastella äärimmäisen realistisesti, kuten mitä tahansa muutakin kokonaisuutta, mutta se on toisen kirjoituksen aihe se. Tarjonnasta voimme johtaa asunnon oikean toteutuvan hinnan suhteellisen helposti, sillä tarjontaa vastaavissa on runsaasti. Jos tulevan ostokohteen laittaisimme nyt myyntiin, tulisi hintapyynnön olla alle nyt myynnissä olevien, jos haluamme hyvällä hinnalla pankkiin. On aivan eri asia avata koti myyntiin, kun kilpailevaa vastaavaa tarjontaa ei ole. Vastaavalla tarjonnalla tarkoitan tässä samankokoisia saman huoneluvun saman aikakauden asuntoja.
Miltä alueen kysyntä näyttää? Kysyntä näyttää heikolta. Tämän voi päätellä myynnissä olevien kohteiden määrästä sekä alueella pitämistäni esittelyistä. Suuret remonttikierrokset ovat edessä. Vaihtoehtoista tarjontaa on tarjolla muualla ilman putkiremonttien tarjoamaa haittaa. Nykypäivän ostaja (tai vuokralainen varsinkaan) ei mielellään muuta asuntoon ennen putkiremonttia. Kysyntä on “oikein” hinnoitelluissakin kohteissa mallia “tyhjä ensiesttely”. On hyvä idea käydä katsomassa yleisissä esittelyissä ja toteamassa tämä itse. Ensiesittelyssä saatat törmätä naapureihin, mutta seuraavissa ei ole yleensä enää heitäkään.
Minkälaiseen johtopäätökseen tästä pääsimme? Näemme, että ko. alueen järkisyy ostaa on hinta. Positiivista reaalista arvonkehitystä ei ole odotettavissa, eikä toki liiemmin nimellistäkään. Tarjontalaita on suuri, kysyntälaita pieni. Myytävien asuntojen nettomäärä nousee kuukausi kuukaudelta; kysyntä ei vain vedä tarpeeksi. Hinta joustaa alaspäin. Alueelta on mahdollista löytää hyviä diilejä, sillä ostajia ei juuri ole. Täältä siis oikeasti kannattaisi katsoa, jos haluaa ostaa kassavirraltaan järkevää tavaraa. Täytyy olla valmis näkemään vaivaa putkiremonttien ym. kanssa. Jos jaksaa pelata, on oston paikka todellinen. Täältä siis jossain määrin kannattaa ostaa oikeasti, sillä tänne ei katsota. Ne ovat usein hyviä oston paikkoja, jonne kukaan ei katso.
Totesimme ystäväni kanssa, että tuolta kannattaa periaatteessa tarjota jokaisesta myynnissä olevasta kriteereihin sopivista asunnosta röyhkeä tarjous ja katsoa, mitä tapahtuu. Myyntilaita on varsin epätoivoinen. On hyvä muistaa, että ostajana tarjoat myyjän tilanteeseen ratkaisua – annat hänelle ison tukun rahaa, jota vastaan hän pääsee elämässä eteenpäin. Fiksu ja filmaattinen ostaja ymmärtää olevansa melkeimpä ypöyksin ostolaidalla ja käyttää tämän hyödyksi. Olet fiksu, tiedän sen.
Nähdään pankissa,
Roni[/vc_column_text][vc_empty_space height=”25px”][vc_separator type=”normal” color=”#b5b5b5″ thickness=”1″][vc_empty_space height=”25px”][social_share show_share_icon=”yes” social_share_icon_pack=”dripicons” show_share_text=”yes”][vc_empty_space height=”25px”][vc_separator type=”normal” color=”#b5b5b5″ thickness=”1″][vc_empty_space height=”25px”][templatera id=”304″][/vc_column][/vc_row]
Vastaa