asuntomarkkinan

Asuntomarkkinan nykytilanne brutaalin rehellisesti – Q4/2018

Tekstissä kertomani asiat pohjautuvat omaan kokemukseeni kentältä asuntoesittelyistä, asuntomarkkinan tarkasta seurannasta Helsingin talousalueella sekä keskusteluihin suurien sijoittajien, alan muiden ammattilaisten, pankkivirkailijoiden ja asiantuntijoiden kanssa.

Minkälainen oli tilanne vuosi sitten? Vuosi sitten joulukuussa myin kaksinumeroisen määrän asuntoja – melkeimpä mitä tahansa avasi nettiin: “Aaaand it’s gone”. Mitä tahansa avasti nettiin vähänkin oikeaan hintaan, puhelin soi taukoamatta ja kohteet myivät melkein poikkeuksetta ensiesittelystä tai sitä ennen. Esittelemieni asuntojen porraskäytävät näyttivät kenkäkaupoilta ja yli hintapyynnön meni suuri osa kohteista.

Kun kohde hinnoiteltiin vuosi sitten oikein, esimerkiksi hintaan 348.000, se meni usein täyteen rahaan (tai yli). Alle 350.000 hakuvahdit paukkuivat ja kauppa kävi kuin rajuilma, kaikilla. Käy se nytkin kovaa, mutta tilanne ei ole vastaavalla tavalla tulikuuma. Ylihinnalla tuli vuosi sitten turpaan myös, se ei ole muuttunut, nyt eikä koskaan.

Minkälainen on tilanne nyt? Jos sama avataan asunto myyntiin historialliseen dataan nähden oikeaan hintaan, 348.000, on todennäköistä, että asunto ei mene kaupaksi tämän hintapyynnön ollessa netissä. Todennäköisempää on, että se menee yhden (tai kahden) hinnan tarkastuksen jälkeen (348.000 -> 334.000) kaupaksi hintaan 332.000 / vastaava. Tinkaaminen on ostajien keskuudessa kuoleva instituutio.

Tilanne on odottava ja odotan saman/laskevan trendin jatkuvan vuoteen 2019. Asuntomarkkinoilla kyse ei ole siitä, miten asiat ovat vaan kyse on siitä, miten asiat ovat ihmisten mielissä. Korkojen nousua ei Juhana Brotheruksen Marraskuisen asuntomarkkinakatsauksen mukaan ole odotettavissa ennen 2020-lukua, mutta keskusteluni erityisesti näytöillä kävijöiden kanssa kertoo, että korkojen nousua pelätään jo nyt. Se on siis tosiasia – markkinoilla on kyse odotuksista, ei varsinaisesti nykytilasta tai edes faktoista. Psykologiasta.

Lainakatto nousi kesällä 10 %:sta 15 %:iin, mikä tarkoittaa, että asunnon ostajilla on oltava varallisuutta/täytepanttia 5 %-yksikköä (eli 50 %:a) enemmän. Ennen lainakattoa Lauttasaaressa priimakuntoisen 50 neliöisen 50-luvun paikalleenvaletun kaksion (n. 300.000 €), sait lainoitettua n. 30.000 euron varallisuudella / täytepantilla. Nyt samaan lainamäärään tarvitaan 45.000 euroa. Summa on tavalliselle palkansaajapariskunnalle kovin suuri. Käytännössä tämä näkyy pankin asuntolainatarjouksessa asuntovelan hakijalle. Siinä, missä ennen olisi lainaa saatu 300.000, sitä saadaan nyt vähemmän, esimerkiksi 260.000. Tämä tarkoittaa, että pariskunta tarjoaa asunnosta 260.000. Myyjä pettyy ja loukkaantuu, eikä myy. “Minun on vähintään saatava se hinta, jonka maksoin tästä vuonna 2013 ja se oli 280.000!” Juuri tästä aiheesta Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Timo Vesala kirjoitti mainiossa blogissaan.

Samassa Vesalan blogissa sanottiin hienosti, että asuntomarkkinan hintojen lasku näkyy ennen kaikkea kauppamäärien laskuna, ei suoraan hintojen laskulla, sillä myyjät pitävät kodeistaan kiinni, eivätkä myy: “On perkele saatava minimissään se, mitä itse maksoin.” Täten hinnat eivät näy tilastoissa, vielä.

Totuus on, että pk-seudulla(kin) ihmiset ottavat hinnoissa turpaan ja usein. (Asuntotulon olemassaoloa en silti kiistä.) Etenkin Espoossa rakennuskanta alkaa olla vanhaa ja vastaavasti 2010-luvun asuntokauppaa hillitsee korkea uudiskohdetarjonnan määrä. Esimerkiksi Espoossa on tällä hetkellä tätä kirjoittaessani (12.12.2018 klo 11:27) pelkkiä 2016 tai uudempia kaksiota myynnissä Etuovella 916 kpl. Se on melkoinen määrä pelkkiä uusia pari vuotta vanhoja kaksioita. Tähän hetkeen ei varsinaisesti ole kovin kiva avata myyntiin omaa 2016 valmistunutta kaksiota Espoosta, sillä tarjontalaita on aikamoinen.

En henkilökohtaisesti usko, että kaikkia myynnissä olevia uudisasuntoja on Etuovelle/Oikotielle edes listattu. Jos rakennusliike myy kokonaista kerrostaloa, miksi myynnissä on usein vain yksi kutakin asuntotyyppiä? “Hei mennääs katsomaan, mulla on tossa yksi kerrosta alempana samanlainen, sen voisit saada pari tonni halvemmalla eikä se ole netissä vielä.”

Näkemykseni mukaan vuokramarkkina on pk-seudulla epäterve. Epäterveitä merkkejä ovat ainakin seuraavat, kun näitä on enenvissä määrin: vuokralainen saa muuttaa pois koska haluaa (ei 12 kk määräaikaisuutta), ei tarvitse maksaa vakuutta ollenkaan (normaalisti 1-2kk vakuus), suuret vuokratoimijat mainostavat asuntojaan kilpaa niin radiossa, tv:ssä kuin bussipysäkeillä, lemmikkejä saat tuoda joka paikkaan ja vuokrissa on tinkivaraa. Jos vuokrausasteet olisivat kovia ja vuokrakysyntää riittäisi pelkän Vuokraovi.comin kautta, ei tällaisia ilmoituksia näin paljoa olisi. (Lemmikit on kivoja, älä käsitä väärin.)

Omat henkilökohtaiset sijoitusasuntovahtini ovat olleet viime vuodet hiljaa — omistajat pitävät hyvistä kriteerini täyttävistä kohteistaan kovaa kiinni, eikä kohteita tullut myyntiin kuin maksimissaan kerran per 2-3 viikkoa. Tällä hetkellä kyseinen hakuvahti ilmoittaa uudesta kohteesta useasti viikossa. Viimeksi tätä kirjoitusta kirjoittaessani, ironista kyllä.

Asuntomarkkinan tilanne ei ole varsinaisesti heikko. Se on vain “flätti” eli nimellishinnat polkevat suuressaosin paikallaan myös pk-seudulla. Asuntomarkkinan tilanne on tällä hetkellä odottava.  Realistisen hintapyynnön asettavat myyjät ovat entistä suurempia voittajia – nyt ja aina. Parempia aikoja myydä oma asunto ei kannata jäädä odottamaan.

Roni Arvonen
Kiinteistönvälittäjä, KTM, Partner
0400 518 888 | roni@bo.fi
Helsinki

(Palvelen sinua mielelläni asuntosi myynnissä PK-seudulla)

Kirjoitus on kirjoittajan henkilökohtainen mielipide, ei Bo LKV Helsinki Oy:n virallinen kanta.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.



Soita minulle