Jääkylmiä totuuksia asuntokaupasta part 2

Tämä kirjoitus jatkuu suoraan viime viikolla julkaisemastani sarjan ensimmäisestä osasta.

Myyjä myy alle miniminsä – ostaja maksaa enemmän kuin halusi. Myyjä tyytyy pakon edessä vähempään, mitä absoluuttiseksi minimikseen oli kertonut ja ostajan budjetti ylittyy samalla tavalla. Kukaan ei pysy budjetissa. Tiedetään tiedetään, toistan itseäni, mutta pankissa hymyilevät kuitenkin kaikki; se, mikä tunteella tarjoukseen kirjoitetaan, järjellä pankissa perustellaan. Kaikki hyvin.

Mikään ei ole varmaa ennen kuin se on paperilla. Ihmiset puhuvat ihan mitä sattuu, valehtelevat. Asuntokaupoilla on usein mukana ainakin: myyjä, ostaja, pankki, verottaja ja välittäjä, joskus lisää viranomaisia ja vuokralaiset. Kaikki edellä mainitut ovat ihmisiä / ihmisten pyörittämiä instituutioita. Lupauksen jälkeen voidaan tehdä ihan toista, mitä on sanottu. Valehtelu ja muu harhaan johtaminen on enemmän sääntö kuin poikkeus.  Ihmisten sanaan ei voi luottaa ennen kuin kynä on osunut paperiin. Ihmiset ja asiakkaat ovat silti ihania, älä käsitä väärin.

Omistusasumisessa tulee usein turpaan hinnassa. Suuressa osassa asunnoista hinta ei mene ylös. Se menee sivuttain tai viemäriin. Kun otetaan huomioon myös varainsiirtovero ja välityspalkkio, on kyyti taloudellisesti hyytävää. Onhan se hienoa olla asunnon omistaja isolla velalla, kun asunnon arvo dippaa alle lainan määrän. Ainakin laina lyhenee, joopa joo. Tätä sattuu ihan kirjoittaa, mutta realismi ei tästä muuksi muutu. Toki usein oikein ostettuna nousumarkkinaan omistusasuminen on taloudellisesti ihan kannattavaa. Huonon diilin ostaminen ei hurjasta markkinan noususta huolimatta nouse välttämättä ikinä.

Naapuri myi omansa kiireellä alihintaan. Sanotaan, että postinumeroalueesi keskihinta vertailukelpoisissa toteutuneissa kaupoissa on 740.000. Sitten käy niin, että seinänaapurisi myy identtisen asuntonsa kiireellä hintaan 690.000. Asuntosi arvosta ei nyt välttämättä ihan 50.000 kadonnut, mutta kuitenkin todennäköisesti kymmeniä tuhansia. Omistusasujana altistaa itsensä naapurien hölmöilyille. Hitto soikoon, jos naapurisikin myisivät kaikki Bo:n konseptin mukaan, olisi koko taloyhtiönne arvo ihan eri luokkaa. Eikö ole hienoa, että naapurisi säästi muutaman euron välityspalvelua valitessa ja otti turpaan tonneja hinnassa? Järki käteen. Tämän jälkeen ko. kauppa heijastuu oman kotisi myyntihintaan halusit tai et ja oli se mielestäsi perusteltua tai ei.

Realistiseen pyyntiin laskettaessa myyjä ei häviä mitään. Kuvitteellisessa tilanteessa koti on ollut toisella välittäjällä myynnissä hintaan 716.000. Sitten tulen paikalle ja kerron, että asunnon realistinen maksimihinta on pikemminkin 616.000. Tässä tapauksessa 100.000 euroa ei hävinnyt minnekään. Miksi? Koska sitä 100.000 euroa ei ollut koskaan olemassakaan. Asunnon realistiseen hintapyyntöön laskettaessa ei häviä mitään. Voi vain voittaa, sillä tarjoukset ovat nyt todennäköisiä ja siten pankki on myös valovuoden lähempänä. Asunnon myyntihinta on suoraan kysynnästä johtuva, joten mitä enemmän jengiä saamme ensiesittelyyn, sitä kovempaan hintaan asunto myydään. Pyyntihinnan tulisi olla sellainen, että asunnon eteinen näyttää ensiesittelyssä lähinnä kenkäkaupalta. Silloin hinta karkaa taivaisiin. Haluatko, että asunnostasi mielummin kilpaillaan taivaisiin vai tingitään tuonelaan?

Liian pieni hinnan lasku ei auta mitään. Jos asunto ei liikahda, ainoa vaihtoehto on usein hinnan lasku. Asunnon hinnan laskun tulee olla tuntuva; niin tuntuva, että sattuu. Uuden hinnan pitää ottaa kiinni uusiin hakuvahteihin ja saada aikaan kysyntäpiikki. Jos tätä piikkiä ei saada luotua, lasku meni hukkaan. Esim. 530.000 hintapyynnön kivitalon pyynti on aivan turha laskea hintaan 518.000. Lasku hintaan 498.000 sen sijaan auttaisi paljon.

Arvonnousua ei voi jäädä odottamaan. Jos asuntosi arvo menee sivuttain tai laskee, ei sen arvo tai taloudellinen tilanteesi lainaa lyhentämällä nouse. Kannattaisi myydä nykyinen luukku veks per heti. Jos haluaa omistusasumisella tienata, tulisi tällainen asunto vaihtaa johonkin sellaiseen, jonka arvo todennäköisesti nousee tulevaisuudessa. Tähän tekee höpöä alle markkinahintaan ostaminen. Lyhennyksien tekeminen nykyiseen asuntolainaan nykyisessä arvoa hävittävässä asunnossa on myynnin lykkäämisen umpisurkea tekosyy. Pakkasella housuun kakkaaminen tuo toki sekin lämmön, hetken. Paskat on silti housussa, myönsi sen tai ei.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.



Soita minulle