Miten asunnon hinta-arvio tehdään ammattimaisesti

Tapoja on monia. Tässä yksi niistä. Asunnon hinta-arvio on yleensä tiedettä, joskus taidetta. Tiedettä se on, kun vertailukelpoisia kauppoja on monia — taiteen puolelle mennään, kun kokonaisuus on niin spesiaali, että toista vastaavaa ei ole. Sitten asiaan.

Hinta-arvion voisi määrittää ammattimaisesti kuuden tekijän kautta:
– markkina
– postinumeroalue
– taloyhtiö
– asunto itsessään
– välityskonseptin tuoma lisä
– välittäjän näkemys

Asunnonvaihtajien luottamuksen ollessa hyvä on asuntojen hintatasokin hyvä. Ja sama toisinpäin. Hyvä markkinapöhinä kestää aavistuksen korkeamman hinnoittelun, kun taas huono joustaa pakosti alaspäin. Hinta-arvion kanssa ei silti parane lähteä keulimaan, sillä muuten hukka perii.

Hintaseurantapalvelu.fi on välittäjien käyttämä työkalu, joka on vain välittäjien käytössä. Täältä löytyvät vertailukelpoiset kaupat, joihin aika pitkälti hinta-arvio nojataan. Esimerkiksi Eerikinkadulta 1h, 23 m2, rakennusvuosi 1961, kerros 5/8, parveke, kunto:hyvä. Tällöin Hintaseurantapavelusta (HSP) haetaan vertailukelpoiset kaupat, joka voisi esim. tässä tapauksessa olla: 1h, 19-27m2, 1960-1970. Siitä listasta vertailukelpoiset kaupat ulos. Tästä sitten maalaisjärjellä katsotaan, mikä perusteltu arvo on. Myös samasta taloyhtiöstä myydyt on hyvä katsoa läpi. Jos naapurit ovat myyneet fiksusti (esim. Bon kautta), on omankin asunnon arvo suurempi.

Hinnoittelu on aina osittain arpapeliä; markkinahinta syntyy vasta, kun kynä osuu pankissa paperiin. On hyvä muistaa, että välittäjä ei päätä hintaa. Hinnan päättävät loppuviimeksi ostajat. Hyvä välittäjä “vain” ohjaa hinnan ylös.

Myös tarjontaa on hyvä katsella hinnoittelussa. Jos samasta yhtiöstä ja/tai alueelta on paljon myynnissä, hintaa todennäköisesti tarkastetaan alaspäin. Vastaavasti tarjonnan huutaessa poissaoloaan, voidaan hinnoitella aavistus korkeammalle.

Hyvä taloyhtiö nostaa asunnon hintaa, huono laskee sitä. Etenkin putki- ja julkisivuremonttien tekemättömyys laskee hinta-arviota. Kaikkien remonttien ollessa pitkällä tulevaisuudessa, hinta-arviokin on suurempi. Myös taloyhtiön maine vaikuttaa; jos taloyhtiö on ollut esimerkiksi huonon uutisoinnin kohteena, hinta-arvio joustaa alaspäin. Sama toisinpäin.

Itse asunnon hinnan määräävät iän, koon, kerroksen ja muiden perusjuttujen lisäksi etenkin kylpyhuone(et) ja keittiö. Näiden hyvä kunto tarkoittaa hintahaitarin yläpäätä, huonokuntoisuus alapuolta.

Erinomainen välityskonsepti antaa ponnetta perustellulle kovemmalle hinta-arviolle. Upea stailaus ja markkinointi asunnon ansaitsemalla arvokkaalla tavalla tekee toteutuvalle hinnalle upeaa. Pahinta myrkkyä asunnon myyntiin on markkinoida kohdetta kehnosti liian kovalla hinnalla. Hintapyynnön tulee olla kova, tietenkin, muttei liian kova.

Myös välittäjällä on väliä. Itseään kunnioittava välittäjä antaa vain yhdenlaisia arvioita: realistisia. (Kelmi taas hinnoittelee tahallaan yli vain saadakseen kohteen myyntiin.) Välittäjän oma kokemus on myös rautaa. Tätä kautta saadulla perustellulla intuitiolla voidaan saada aikaan merkittäväkin hinta-arvion poikkeama dataan verrattaessa. Esimerkiksi kävin juuri kollegani kanssa Töölössä hakemassa myyntiin perhekodin, jonka ensimmäinen numero pyyntihinnassa tulisi olla datan mukaan 5. Kollegani rautaisen kokemuksen avulla se on kuitenkin perusteltu 6. Myymme sen siis alkaen 6.

Huh. Tekstiä voisi jatkaa vielä vaikka kuinka. All in all: jos ostajat joukoittain pitävät jostain ominaisuudesta, hinta-arvio on korkeampi. Jos ihmiset suurissa määrin jotain ominaisuutta karsastavat, hinta-arvio on pienempi.

Välittäjä vain arvioi. Todellisen hinnan päättää loppuviimeksi markkina — ostajat. Ostaja on kuningas.

Lue myös uusin kirjoitukseni

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.



Soita minulle