[vc_row css_animation=”” row_type=”row” use_row_as_full_screen_section=”no” type=”full_width” angled_section=”no” text_align=”left” background_image_as_pattern=”without_pattern” z_index=””][vc_column][vc_column_text]Yhdysvaltojen Subprime-kiisissä on paljon samaa kuin Suomen taloyhtiölainojen suurissa linjoissa.
Taloyhtiölainoja ei ole stressitestattu velallisen maksukyvyllä tai vakavaraisuudella. Ihmisellä, omistusasujalla tai sijoittajalla, voi olla taloyhtiölainaa ilman, että pankki tietää, miltä ihmisen taloudellinen tilanne näyttää. Pankin luotoitushenkilö ei ole tavannut yhtiölainaluotoittamaansa henkilöä.
Taloyhtiölainat tekevät asunnoista ylivivutettuja. Sijoittajille (ja omistusasujille) on myyty asuntoja, joissa voi olla 95 % yhtiölainaa ja 5 % myyntihintaa. Tämä on mahdollista tietyin edellytyksin, kunhan taloyhtiölainan kokonaisvelka-aste on esimerkiksi 70 % yhtiölainaa ja 30 % myyntihintaa. Esimerkiksi yhtiölainaa voi jossain kolmiossa olla 95.000 euroa, myyntihinnan ollessa vain 5.000. Mitä tapahtuu, jos/kun ko. asunnon arvo laskee siten, että sen arvo on alle 95.000? 95-5 -vivutetut asunnot ovat kohtuullisen harvinaisia, mutta silti olemassa.
Uskomatonta kyllä, kaikki ihmiset eivät tiedä ostaneensa lyhennysvapailla olevaa yhtiölainoitettua asuntoa. Tämän tiedän kokemuksesta. (Taloyhtiölainan lainaerä koostuu pääpiirteissään korosta + lyhennyksestä. Kun taloyhtiölaina on lyhennysvapaalla, maksetaan pelkkää korkoa. Tällöin rahoitusvastikkeena maksettava kuukausierä on usein paljon pienempi kuin silloin, kun se lyhentyy.) Ihmisille on tullut yllätyksenä, kun esimerkiksi 300 euron kuukausittaisesta rahoitusvastikkeesta tulikin kahden vuoden jälkeen 900 euroa. Uskallan väittää, että tällaisia omistajia on suhteellisen paljon.
Taloyhtiölainoja on myönnetty alueille, joiden väestönlisäys ei ole välttämättä ihan parasta mahdollista. Asuntojen arvostukset kun perustuvat ennen kaikkea maan arvon nousuun, mikä perustuu siihen, että ihmiset haluavat ko. maapläntin päällä asua, mistä väestönlisäys on lukuna hyvä mittari. Taloyhtiölaina Helsingin keskustan yhtiössä on ihan eri peli kuin esimerkiksi Porin lähiössä. (Poria vastaan minulla ei ole mitään.) Tällöin myöhemmin voi tulla vastaan tilanne, jossa yhtiölainaa on olemassa enemmän kuin asunnosta saatava markkinahinta.
Taloyhtiölainoilla “kikkailevat” tavalliset ihmiset, jotka ostavat ensimmäisiä sijoitusasuntojaan. Mielestäni on huolestuttavaa, että tavalliset ihmiset poikkeuksetta kysyvät näytöllä tuloutetaanko vai rahastoidaanko yhtiövastike. Kun suuri massa on ottamassa tietystä omaisuusluokista verohyötyä isolla kädellä, markkina ei voi mielestäni olla kovin terve. Tiedän ihmisiä, joilla on hallussaan useita sijoitusasuntoja, joiden kuukausittainen kassavirta riittää lyhennysvapailla juuri ja juuri kattamaan kaikki asunnon kuukausittaiset menot. Mitä tapahtuu, kun lyhennysvapaat loppuvat ja/tai korot nousevat?
Taloyhtiölainat ovat ylivoimaisesti suurimmilta osin muuttuvissa koroissa eli keskuspankin nostaessa ohjauskorkoaan muuttuvien taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeet nousevat usein dramaattisesti. Tähän, jos/kun yhdistetään lyhennysvapaiden loppuminen, mitä siitä seuraa?
Aiemmin mainitsemani usean sijoitusasunnon omistajan tilanne on tälläkin hetkellä (matalat korot ja lyhennysvapaat) vain hiuksenhienosti plussalla. Mitä tapahtuu, kun korot nousevat ja lyhennysvapaat loppuvat? Mitä tapahtuu, kun tähän päälle tulevat mahdollisten taloyhtiöiden maanvuokrien korotukset, jotka nostavat hoitovastiketta reilusti per kuukausi? Mitä tapahtuu, kun asuntoon otetun henkilökohtaisen pankkilainan lyhennysvapaat loppuvat ja korot nousevat?
Yhdysvaltain subrpime-kriisissä olennaista oli, että luottoluokittajat reittasivat umpimädät paketoidut asuntolainat AAA:ksi. Suomalaisessa taloyhtiölainaskenessä tämä voidaan soveltuvin osin kuulla puheissa, joissa todetaan lainojen olevan taloyhtiön taseessa ja taloyhtiöthän eivät voi mennä nurin. Suomessa on asetettu konkurssiin vuodesta 2000 noin 23 taloyhtiöstä. Taloyhtiöitä on Suomessa noin 90.000. Riski on toistaiseksi ollut häviävän pieni, mutta mennyt ei ole tae tulevasta. En väitä, että suomalaiset taloyhtiöt ovat umpimätiä. Väitän, että näissä voidaan soveltuvin osin nähdä pieniä yhtäläisyyksiä.
Mitä tapahtuu, kun huonolle alueelle on 60-, 70- tai 80-luvun rakennusteknisesti heikkoon rakennukseen annettu 20-vuoden julkisivulaina lyhennysvapailla ja tulee yht’äkkiä saada tarve putkiremonttilainalle? Väitän, että lainansaanti ei ole helppoa, jos sitä saadaan ollenkaan. Mitä tapahtuu tällaisten asuntojen arvolle?
Taloyhtiölainoja ei saa nähdä “yhtiön lainana”, joka kyllä hoituu, sillä taloyhtiö on iso instituutio. Kun taloyhtiön osakas jättää rahoitusvastikkeensa maksamatta, taloyhtiön on velvollinen maksamaan tämän pankille sovitun mukaisesti. Kuka sitten on tämä taloyhtiö? Sen muodostava muut osakkaat eli loppuviimeksi ihmiset. Jos sinulla on taloyhtiölainaa, se on käytännössä sinun henkilökohtaista lainaasi. Jos naapurisi jättää taloyhtiölainansa laimin, se on omistuksesi suhteessa sinun kontollasi.
Yhdysvaltojen subrpime-kriisissä avainasemassa olivat lainanottajien taustojen tarkistamattomuus (löytyy myös Suomesta), paketointi suuriksi kokonaisuuksiksi (löytyy soveltavin osin myös Suomesta taloyhtiölainojen muodossa). Avainasemassa olivat myös lainaeränsä maksamamatta jättäneet ihmiset (ei vielä löydy suurissa määrin, mutta riskit ovat nähtävillä) sekä asuntojen arvojen radikaali lasku, jolloin uudelleenrahoitus ei enää onnistunut (ei ole vielä nähty, mutta markkinan luonteeseen kuuluu syklisyys ja asuntojen arvojen lasku kautta Suomen ei ole poissuljettu asia.)
Olen keskustellut aiheeseen liittyen monien ammattisijoittajien, pankkivirkailijoiden, ekonomistien ja “tavallisten” ihmisten kanssa. Mitä enemmän on perillä asuntomarkkinoista, sen enemmän keskusteluseurani on huolissaan taloyhtiölainoista. Ainoa, joka ei ollut oikestaan ollenkaan huolissaan ja oli enemmän puolustuskannalla, oli asuntosijoittajien etujärjestön työntekijä, hauskaa kyllä.
Miten taloyhtiölainariskiä voi hallita omassa elämässä? Pohdinnan arvoisia asoita ovat esimerkiksi reilun käteispuskurin pitäminen (min 6 kk menot pankkitilillä/käteisenä), oman yhtiölainaosuuden poismaksu, omien henkilökohtaisten lainojen poismaksu / lyhennysvapaiden katkaiseminen ja aloittamalla lainojen lyhennys jo nyt matalien korkojen aikana. (Lyhennysvapaiden käyttäminen matalien korkojen aikana voidaan nähdä lainan takaisinmaksun lykkäämisenä korkean koron tulevaisuuteen.)
Kirjoituksen tarkoitus on ennen kaikkea herättää tunteita & ajatuksia ja nostaa esiin taloyhtiölainoihin liittyviä riskejä. En manaa taantumaa tai taloyhtiölainakriisiä, enkä tiedä, miten tässä tulee käymään. Välttämättä mitään ongelmaa ei edes ole, mutta mahdolliset riskit on hyvä tiedostaa. Ei tiedä kukaan muukaan tarkasti. Talous on käsittämättömän valtavan monimutkainen mekanismi, jonka luonnetta yksittäinen ihminen voi vain arvailla tulevaan. Talous on kuitenkin asia, josta meillä melkein kaikilla on vahva näkemys ja jokainen on asiantuntija. Myös asuntokaupassa meistä jokainen on mielestään asiantuntija, kompetenssista riippumatta. Sama pätee kokemani mukaan taloyhtiölainoihin; mitä mieltä olet?
Roni Arvonen
Kiinteistönvälittäjä, KTM, Partner
0400 518 888 | roni@bo.fi
Helsinki
Autan mielelläni asuntosi myynnissä PK-seudulla. Ota yhteyttä ja sovitaan tapaaminen.
Kirjoitus on kirjoittajan henkilökohtainen näkemys, ei Bo LKV Helsinki Oy:n virallinen kanta.[/vc_column_text][vc_empty_space height=”25px”][vc_separator type=”normal” color=”#b5b5b5″ thickness=”1″][vc_empty_space height=”25px”][social_share show_share_icon=”yes” social_share_icon_pack=”dripicons” show_share_text=”yes”][vc_empty_space height=”25px”][vc_separator type=”normal” color=”#b5b5b5″ thickness=”1″][vc_empty_space height=”25px”][templatera id=”451″][/vc_column][/vc_row]
Vastaa