veronvähennys

Yhtiölainojen verovähennysoikeuden poiston vaikutukset — kärpäsestä härkänen

“Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta”, kertoo Iltalehti 1.6.2019.

Asuntomarkkinoillakin kyse on ennen kaikkea odotuksista. Kun tällainen verovähennysoikeuden ”pommi” tiputetaan, sen vaikutus alkaa jo ennen maahan osumista, sillä sijoittaja on ennakoija. Samalla tavalla, jos Nokian kurssin tiedetään varmasti nousevan kolme euroa osakkeelta viikon päästä, se nousee jo tänään.

Miltä tilanne näyttää nyt? Tällä hetkellä asuntosijoittaja saa vähentää asunto-osakkeen vuokratuotostaan rahoitusvastikkeen täysimääräisesti, mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet kirjanpidossaan. Mikäli taloyhtiö taas rahastoi vastikkeet, ei vähennyksiä kyseisellä tilikaudella saa tehdä nytkään.

Minkälainen tilanne tulisi olemaan, jos ko. ”porsaanreikä” poistuisi? Se tarkoittaisi, että rahoitusvastikkeiden lyhennyksiä ei saisi enää vähentää asuntosijoittajan vuokratuotoista, vaikka taloyhtiö tulouttaisi rahoitusvastikkeensa kirjanpitoonsa.

Minkälaisia seurauksia tällä mahdollisesti olisi? Monenlaisia, mm.:

  • Sijoittajakysyntään etenkin uudiskohteissa kohdistuisi laskupainetta
  • Laskenut sijoittajakysyntä vaikuttaa rakennusalaan kysyntää laskevasti, jolloin tavarajunan lailla pysähtyvä rakentaminen hidastuu aloitusten pienenmisen muodossa. Vanhat kohteet rakennetaan varausasteesta riippumatta kuitenkin loppuun, tottakai
  • Taloyhtiöt alkaisivat todennäköisesti pelkästään rahastoida, sillä tulouttamisesta ei olisi enää hyöytyä
  • Sijoittajat todennäköisesti ylireagoivat ja sijoituskelpoisten asuntojen kauppamäärät pienenevät. Hintojen mahdollinen lasku tapahtuu vasta tämän jälkeen, sillä asuntomarkkinoilla hintojen laskupaine näkyy ensin kauppamäärissä, sillä myyjät eivät suostu myymään ”alihintaan”
  • Sijoituskelpoisiin asuntoihin tullee (pieni) tarjontapiikki, kun ylivivuttaneet/-reagoineet ihmiset alkavat mahdollisesti realisoida ennen aikaisesti
  • Yhtiölainojen kysyntä pienenee, mikä tarkoittaa pankeille sillä sektorilla ainakin pientä ahdinkoa

On hyvä muistaa, että asuntosijoittamisessa tuotto rakentuu käytännössä kahdesta komponentista: arvonnoususta ja kassavirrasta. Tähän päälle bonuksena tulevat erinäiset verotukselliset seikat, kuten esimerkiksi juuri nyt suurennuslasin alla oleva rahoitusvastikkeiden lyhennyksen verovähennyskelpoisuus sekä mahdollisuus käyttää velkavipua. Vaikka kyseinen verosuunnittelukeino poistuisikin, saa asuntosijoittaja silti edelleen suunnitella kaikilla muilla laillisilla tavoillaan verojansa kohti nollaa. Esimerkiksi remontoimalla huoneistoja ja tekemällä näistä asianmukaiset verovähennykset.

Mielestäni verovähennysoikeuden poistokärpäsestä on tehty härkänen. Toki, isosti vivutetut uudisasunnot eivät kassavirtapositiivisuuden valossa juuri kestä minkäänlaisia negatiivisia shokkeja, oli kyse sitten verovähennysoikeuden poistosta tai 1:n %-yksikön koronnoususta.

Kyse on ennen kaikkea siitä, kuinka sijoittajat (eli ihmiset) kokevat asian olevan ja ei välttämättä siitä, miten asiat oikeasti ovat. Luulen, että asia koetaan isoksi, vaikkei se sitä oikeasti ole.

Esimerkki. Sanotaan, että sijoitusuudisasunnossa on 100.000,00 euroa yhtiölainaa, jonka lyhennykset tuloutetaan. Lainan takaisinmaksuaika on 25 vuotta eli lyhennys on silloin 4.000 euroa vuodessa. Pääomatulovero-%:n ollessa 34,0 %, tarkoittaa tämä 1.360,00 euron verovähennyshyödyn menettämistä vuositasolla. Ei paha.

On hyvä muistaa, että yhtiölainattomissa yhtiöissä asuntosijoittaminen on edelleen ihan samanlaista kuin ennenkin. (Toki yhtiölainattomat yhtiöt ovat vain yhden remontin päässä yhtiölainallisesta yhtiöstä, mutta kuitenkin.) Tämän lisäksi omistusasuminen on edelleen yhtä kannattavaa (tai epäkannattavaa) kuin ennenkin.

On vain hyvä, että kaikki asuntosijoituslainat laitetaan samalle viivalle. Se tekee verotuksesta yksinkertaista.

Mikäli asuntosalkkusi on järkevästi rakennettu maltillisella vivulla, kaikki on hyvin ja elämä jatkuu. Vain yksi pieni keino tulee tämän perusteella omemaan poissa käytöstä. Edelleen voit itse vaikuttaa asuntojesi kuntoon, vuokrantarkastuksiin sekä nauttia (mahdollisesta) arvonnoususta ja alhaisista lainojen koroista täysimääräisesti.

Mikäli ostit asunnon todella hyvään hintaan, saat anteeksi käytännössä kaikki virheesi, tai tässä tapauksessa verovähennyksen mahdollisen poistumisen, asuntosijoitussaralla. Vastaavasti, jos ostit asunnon aivan liian kalliilla, ei mikään verokikka sinua auttaisi muutenkaan. Keskity ostamaan asuntoja alle markkinahinnan, jolloin yksi pieni verovähennysoikeuden poiston potentiaali ei paljoa paina.

Kaikkein järkevintä asuntojen verotuspolitiikkaa olisi varainsiirtoveron poisto, mutta se on toisen kirjoituksen aihe se.

Roni Arvonen
Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner
0400 518 888 | roni@bo.fi
Helsinki

Autan mielelläni asuntosi myynnissä PK-seudulla. Ota yhteyttä  ja sovitaan tapaaminen.

Kirjoitus on kirjoittajan henkilökohtainen näkemys, ei Bo LKV Helsinki Oy:n virallinen kanta.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.

Roni_end_2019_1

Roni Arvonen

Kiinteistönvälittäjä, LKV, KTM, Partner - Bo LKV | Helsinki - 0400 518 888

Myymässä asuntoa?

Haluan auttaa sinua myymään asuntosi parhaaseen hintaan, sinulle helpoimmalla tavalla.



Soita minulle